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はたらく投資家

サラリーマン生活に疲れきっている投資家が奮闘する日記(ポロリはないよ)

不動産所得で暮らしていくために資産管理会社をつくろう

投資

こんばんは。

 
 
無事年明けを迎えましたが、一年の締めくくりのあとには個人であれば確定申告が行われるはずです(実際に確定申告が行われるのは大体2月16日~3月15日の間ですが)。
 
所得税って高いですよね。毎月支払われる給料の内訳をみても、なかなかの額が納税のため差し引かれています。最高税率ではなんと働いて儲けた分の45パーセントが差し引かれていきます。
 
 
今回は税金の観点から資産管理会社を設立するメリットを書いていきましょう。
 

 

 
 不動産所得で暮らしていく。働きたくねえ~と思っている方はそんな夢をたびたび思い描くこともあるんじゃないんでしょうか。
 
以下では、その夢がかなったときに、個人または法人で支払わなければならない税金をみていきましょう。夢の予行演習のようなものです。個人で営業所得と不動産所得で課税所得が1000万円ある人を仮定します。
 
 

個人のみで事業を行う場合にかかる税金を算出

個人には、所得に対する税金として所得税、住民税、事業税がかかってきます。
 
<所得税> 
所得税の速算表
課税される所得金額税率控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4.000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

(注) 例えば「課税される所得金額」が700万円の場合には、求める税額は次のようになります。
 700万円×0.23-63万6千円=97万4千円

※ 平成25年から平成49年までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税(原則としてその年分の基準所得税額の2.1%)を併せて申告・納付することとなります。

 国税庁HPより抜粋
 所得金額が1,000万円なので33%の税率がかかってきます。
 
<事業税>

 

法定業種と税率

 

 
区分 税率 事業の種類
第1種事業
(37業種)
5% 物品販売業 運送取扱業 料理店業 遊覧所業
保険業 船舶ていけい場業 飲食店業 商品取引業
金銭貸付業 倉庫業 周旋業 不動産売買業
物品貸付業 駐車場業 代理業 広告業
不動産貸付業 請負業 仲立業 興信所業
製造業 印刷業 問屋業 案内業
電気供給業 出版業 両替業 冠婚葬祭業
土石採取業 写真業 公衆浴場業(むし風呂等)
電気通信事業 席貸業 演劇興行業
運送業 旅館業 遊技場業
第2種事業
(3業種)
4% 畜産業 水産業 薪炭製造業
第3種事業
(30業種)
5% 医業 公証人業 設計監督者業 公衆浴場業(銭湯)
歯科医業 弁理士業 不動産鑑定業 歯科衛生士業
薬剤師業 税理士業 デザイン業 歯科技工士業
獣医業 公認会計士業 諸芸師匠業 測量士業
弁護士業 計理士業 理容業 土地家屋調査士業
司法書士業 社会保険労務士業 美容業 海事代理士業
行政書士業 コンサルタント業 クリーニング業 印刷製版業
3% あんま・マッサージ又は指圧・はり・きゅう・柔道整復
その他の医業に類する事業
装蹄師業
東京都主税局HPから抜粋
不動産賃貸をやっているので不動産賃貸業ですね。5%です。
<住民税>
住民税はほとんどの市町村で10%。
 
 <すべて合計すると>
所得税:10,000,000×33%-1,536,000=1,764,000円
住民税:10,000,000×10%=1,000,000円
事業税:10,000,000×5%=500,000円
合計:1,764,000+1,000,000+500,000円=3,264,000円
つまり、所得10,000,000円につき3,264,000円の税金がかかっているということですね。

 

法人で完結させる場合(給与支払いなし)

 

 法人税
800万円以下は、
15%、800万円超の部分には23.9%の税率がかかってきます。
所得が1,000万円なので
8,000,000×15%+(10,000,000-8,000,000)×23.9%=1,678,000円
 
住民税
 

◆都民税法人税割の税率表
区分 税率(%)
平成26年10月1日以後に
開始する事業年度
平成26年9月30日までに
開始する事業年度
不均一課税適用法人の税率
(標準税率)
超過税率 不均一課税適用法人の税率
(標準税率)
超過税率
23区内に事務所等がある場合 12.9 16.3 17.3 20.7
(道府県民税相当分3.2+市町村民税相当分9.7) (道府県民税相当分4.2+市町村民税相当分12.1) (道府県民税相当分5+市町村民税相当分12.3) (道府県民税相当分6+市町村民税相当分14.7)

市町村に事務所等がある場合

3.2 4.2 5 6

東京都主税局HPから抜粋

 
10,000,000×12.9%=1,290,000円
これにプラスして均等割りが70,000円です。
1,290,000+70,000=1,360,000円
事業税
 
 ◆法人事業税の税率表
区分 法人の種類 所得等の区分 税率(%)
平成27年4月1日から平成28年3月31日までに開始する事業年度 平成26年10月1日から平成27年3月31日までに開始する事業年度
不均一課税適用法人の税率
(標準税率)
超過税率 不均一課税適用法人の税率
(標準税率)
超過税率
所得を課税標準とする法人 普通法人、公益法人等、人格のない社団等

適軽
用減
法税
人率
年400万円以下の所得 3.4 3.65 3.4 3.65
年400万円を超え
年800万円以下の所得
5.1 5.465 5.1 5.465
年800万円を超える所得 6.7 7.18 6.7 7.18
軽減税率不適用法人
特別法人
〔法人税法別表三に掲げる協同組合等(農業協同組合、信用金庫等)及び医療法人〕


適軽
用減
法税
人率
年400万円以下の所得 3.4 3.65 3.4 3.65
年400万円を超える所得 4.6 4.93 4.6 4.93
軽減税率不適用法人
収入金額を課税標準とする法人 電気・ガス供給業又は保険業を行う法人 収入割 0.9 0.965 0.9 0.965
外形標準課税法人 地方税法第72条の2第1項第1号イに規定する法人
〔資本金の額(又は出資金の額)が1億円を超える普通法人(特定目的会社、投資法人、一般社団・一般財団法人は除く)〕


適軽
用減
法税
人率
年400万円以下の所得 (1.6) 1.755 (2.2) 2.39
年400万円を超え
年800万円以下の所得
(2.3) 2.53 (3.2) 3.475
年800万円を超える所得 (3.1) 3.4 (4.3) 4.66
軽減税率不適用法人
付加価値割 0.756 0.504
資本割 0.315 0.21

東京都主税局HPから抜粋

 
4,000,000×3.4%+(8,000,000-4,000,000)×5.1%+(10,000,000-8,000,000)×6.7%=474,000円
 
地方法人特別税
地方法人特別税とは、事業税に加算される税金です。

地方法人特別税の税率表 

課税標準
法人の種類
税率(%)
平成27年4月1日から平成28年3月31日までに開始する事業年度 平成26年10月1日から平成27年3月31日までに開始する事業年度
基準法人所得割額
外形標準課税法人以外の法人
43.2
43.2
外形標準課税法人
93.5
67.4
基準法人収入割額
43.2
43.2

東京都主税局HPから抜粋

 474,000×43.2%=204,768円
 
<合計すると>
1,678,000+1,360,000+474,000+204,768=3,716,768円の税金がかかることになります。
 
こう見ると、個人単体でやるより法人単体で事業を行うほうが税金がかかるように見えますね。ただ、これは法人から個人に給料を支払わない(経費として計上しない)ことを前提としているので、給料を支払う場合はまた異なった結果となってきます。
 

法人で事業を行い、法人から給料を個人へ支払う場合

個人の給料を500万円、法人の所得を500万というように配分する場合を考えましょう。

 

個人の所得税は、5,000,000円×20%-427,500円=572,500円

 

法人にかかる税金

法人税:5,000,000×15%=750,000円

法人住民税:5,000,000×12.9%+70,000=715,000円

事業税:4,000,000×3.4%+(5,000,000-4,000,000)×5.1%=187,000円

地方法人特別税:187,000円×43.2%=80,784円

750,000+715,000+187,000+80,784=1,732,784円

 

個人法人の合計:

572,000+1,732,784=2,304,784円

 

個人だけだと3,264,000円、法人だけだと3,716,768円なのに個人法人で所得を配分すると、

2,304,784とおよそ100万円近く節税することができるのです。

100万円って結構大きいですよね。

 

司法書士や税理士等会社の設立に詳しい方々に聞いてみるといいでしょう。自分でできるもん!というかたはそれでもいいでしょう。時間があるならば自分で作ってみるのも一興だと思います。

 

それでは今日はここらへんで。