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はたらく投資家

サラリーマン生活に疲れきっている投資家が奮闘する日記(ポロリはないよ)

持ち家は資産価値ゼロという面白い記事があったpart2

part1からの続き。

――賃貸なら収入が減ったら住み替えればよいのですが、家を買うと、生活を切り詰めなければならないケースが多い。まして、会社員なら雇用リスクが付きものです。

上念 たとえば田園都市線の沿線には、多くのエリート層の会社員が―戸建てを所有しています。50歳前後で子供が2人いるという平均的な家庭を例にしてみましょう。この沿線の一戸建ては高額なので、ローンの支払いは年間200万円前後でしょう。

 しかも、この沿線の住民は教育水準が高く、子供は2人とも私立に入れた場合、年間の学費は2人分で200万円前後になると思います。ローンと学費で年間に約400万円かかります。年収が1000万円あっても手取りは800万円程度なので、奥さんに収入がなければ、家族4人分の生活費は400万円しか残りません。

 収入が増えた分、支出も増えるという生活をしていては“貧乏父さん”になりかねません。さらに50歳前後という年齢からして、リストラの対象になる段階です。実際、こういう人は少なくありません。

35年もローンの支払いを続けなければならないというのはリスキーだということです。 これは本当にその通りだと思います。特に分不相応なローンを組んだ場合そうですね。

 

――不動産の証券化をきっかけに、不動産は金融商品に変化しました。それ以降、家を買うことは金融商品を買うことになったのですが、持家派にその認識はないでしょう。

上念 ないでしょうね。都心の新築マンションを賃貸した場合、利回りは年4%程度に低下しました。マンションを買うということは、この利回りで、きわめて流動性の低いマンションという商品に対して、自己資金の何倍ものレバレッジをかけて数千万円を1点投資するのと同じです。FX取引よりも、よっぽど危険な取引ですよ。FXなら損失が出たらすぐに売れますが、住宅は流動性が低くそうはいきませんから。

 しかも、金融商品として高い利回りを出せる土地は、すでにREIT(不動産投資信託)として証券化されています。お金に余裕があるのなら、REITを買って、毎月(または隔月、半年払いなど)振り込まれる分配金を家賃の足しにして賃貸に住むことが現実的です。

質問の意図は、不動産投資が金融商品に対する投資と同様の性格を持ち始めているということでしょう。FX取引より危険な取引というのは一面を見たらそうですね。流動性が低いですから。ただ、FXのように1日に数十回も取引できないのでその分損失は限定されるでしょう。FXの危険なところは本質的には激しく値動きすることではなくて、何回でもできてしまうことなのです。

 

――どうして、多くの人がその現実に気づかないのですか。

上念 FXなどと違って、元本が変動していることが見えないからです。家を買うという金融取引は、買った時点で2割程度値下がりし、そこからスタートします。しかし流動性が低いので、元本の現在値が見えません。

 売らない限りは、買った時の価値が保たれていると思い込んでいて、売る時になって初めて元本が毀損されていることを知り、愕然とするわけです。マンションの場合、駅からの徒歩時間と間取りぐらいしか評価されず、大手不動産会社の物件でもブランド価値はありません。

これはそうでしょうね。買ったときの価値が保たれるはずがありません。古いものより新しいもの。使い勝手の悪いものより使い勝手のいいものを人は求めます。もし住宅の価値が何年もたって保たれているとすればそれはインフレが起こっているか、バブルが発生しているかでしょう。

 

part3に続く