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はたらく投資家

サラリーマン生活に疲れきっている投資家が奮闘する日記(ポロリはないよ)

持ち家は資産価値ゼロという面白い記事があったpart3

考えたこと

part2の続き

 

――では、中古住宅や中古マンションを買うのはどうなのでしょう。

上念 消耗品を買うようなもので、いずれ想定以上の修繕費がかさんでくるでしょう。新潟県湯沢町のリゾートマンションと同じです。湯沢町のリゾートマンションは安い物件なら20~30万円で買えますが、毎月の管理費が3~10万円もかかります。

修繕費というのは結構かかるものです。戸建てを買うときには建物の修繕状況を、マンションを買うときには建物の修繕状況に合わせて修繕積立がしっかりされているかどうかをチェックしましょう。 また、今後どの程度の修繕がかかるか自分できっちり調べておきましょう。

 

――“持家信仰”と言われるように、家を買うことは金銭的な損得を超えた精神的な行為ですね。

上念 家を買うという考え方は宗教と同じです。投資家でベストセラー『金持ち父さん 貧乏父さん』の著者であるロバート・キヨサキ氏は「金持ちはお金を出して資産を買う。貧乏人はお金を出して負債を買う」と言いましたが、まさに神の言葉です。

 そもそも土地神話が生まれたのは、戦後になってからです。背景は新築物件をどんどんつくる業者が増えたことです。結局、土地神話を一生懸命支える人と、それに釣られてしがみつく人がいるので、不健全な状態が続いてしまったのです。

 しかし、空き家がこれだけ増えてくるとさすがに土地神話は崩壊すると思います。そもそも、家さえあればなんとかなるという発想が間違っているのです。

 東京都心近辺、地方政令都市近辺以外の土地の価格というのはもうすでにそこまで高くない気がします。そして、東京都心近辺、地方政令都市近辺は今後もある程度人口流入が見込まれます。そう考えるとそこまで急に土地の価格が下がるということはないのではないでしょうか。もちろん、これから日本は人口減少が進んでいくので土地の価格は需要と供給の関係から下がる可能性が高いでしょう。ただ、そこまで大規模にさがるのかと言われればそうでもなく、徐々に徐々に下がっていくのではないかと思います。

 

――信仰や神話になってしまうと、いくら経済を理解しても修正できませんね。

上念 もはや宗教なので理詰めの説得は無理です。大損しないことには気づきません。かく言う私も20代の時には土地神話にこだわっていて、大手ハウスメーカーの注文住宅を5000万円で買いました。そして3年半で売却した時に、約1000万円の損失を出すという経験をしました。トイレを1階と2階に設置して、床暖房を付けたのですが、評価されたのは築年数と間取りと駅からの徒歩時間のみで、住宅市場の実態を学びました。

 私は「俺は騙されていたんだ!」と大損して初めて気づいたのです。家を売ったのは33歳の時で、そこから持ち直して今があるのです。ところが、大抵の人は60歳や70歳になって家に価値がないことに気づいて、愕然とするわけです。30~40代の人は、持家のリスクに今気がつけば、まだやり直しができます。もう終身雇用はとっくに終わりました。いまは、変化に対する復元力が求められます。しかし、家を買ってしまうと変化に対応できなくなります。

大手デヴェロッパーなどが値下がりしないマンションと銘打って物件を売り出しているのを見ますが、修繕などをしっかりやっていればある程度の評価はされるでしょう。しかし、買う時期にもよりますが、住宅は築年数が経つにつれて価格は減少していくものです。これはまさにその通りの意見だと思います。

 

――転勤した時に、持家を定期借家にする人もいます。

上念 悪あがきですね。定期借家にしても期限が3年だったりするので、多くの場合は借り手が見つかりません。

 そもそもファミリータイプの賃貸需要というのは単身者の需要に比べると少ないです。したがって借り手が見つからない場合が多いです。賃貸に出すことを前提にしないほうがいいでしょう。

 

part4に続く