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はたらく投資家

サラリーマン生活に疲れきっている投資家が奮闘する日記(ポロリはないよ)

持ち家は資産価値ゼロという面白い記事があったpart4

 part3からの続き

――家を買う理由のひとつに、定年後に毎月家賃を払い続けるのは大変だから、定年前に住宅ローンを払い終えてスッキリしたいという心理があります。

上念 しかし、かりに退職金で残りのローンを返済したらどうなるでしょうか。もともとローンの支払いで貯金が少ない上に、新築して20年が過ぎて資産価値を失った不動産を抱えたまま、老後の資金もなくなってしまいます。

 以前は「老人には賃貸しない」という大家もいましたが、人口減少の時代に、そんなことをしたら賃貸収入を得られなくなります。これからは、老人でも住むところには困らなくなるでしょう。

 質問に答えていないような気がしますが、そもそも資産価値がないというのは売却する前提の話です。住み続ける意思があるならば市場での資産価値なんて対して気にならないですよね。要は人生の中でどちらが払う金額が多くなるか少なくなるかの話。これは賃貸よりも自己所有のほうがかかる金額は少ないでしょう。ただし、ローン完済後も固定資産税・修繕費がかかってくることを忘れてはいけません。

 

――持家が増えるのは、ローンを貸し付ける銀行にも問題があるでしょう。

上念 銀行はローン申込者のリスク審査能力がないため、上場企業に勤めていて終身雇用っぽい人にはどんどん貸し付けます。ところが、その人がリーマンショックなどで失業したり、子会社に転籍させられて給料が下がったりして返済が滞った時に、初めてリスクに気づくのです。

上場企業・公務員には審査甘いですよね。給与体系が秩序だっており、自営業よりも給料の額に変動が少なく、信用リスクが少ないからという理由があります。また、大企業にどかんと一括で貸し付けるよりも住宅ローンとして貸し付けることによって小口分散してリスクを少なくする目的もあるのです。つまり、そういうリスクは承知で貸し付けているのです。リスクのない貸付なんてありませんからね。

 

――たぶん不動産会社の社員や銀行員は、持家の経済的なリスクを理解していると思います。彼ら自身の家は、持家と賃貸のどちらが多いのでしょうか。

上念 統計がないので詳しいことはわかりませんが、不動産会社の社員自身が土地神話に騙されていますし、また彼らには周囲の空気に弱い人が多いので、持家が多いのではないでしょうか。銀行員については、保守的で横並び志向が強いので、持家が多いでしょう。行員対象の優遇金利を使って家を買い、得をしたと思っているのではないでしょうか。じつはリスクを抱え込んでしまっているのですが。

これは何とも言えませんね。私の感覚ではあるのですが単身者は賃貸が多く、その他の人は持ち家の人が多いように思います。 

 

――欧米では、会社員の住宅は持家と賃貸のどちらが主流になっていますか。

上念 持家が多いのですが、それは中古市場が発達していることが背景になっています。日本の住宅市場の中古比率は14%ですが、アメリカは90%、イギリスに至っては84%を占めています。欧米の人は家をリフォームして、買った時よりも高く売るのが一般的です。彼らは住宅をハコとしてとらえ、リフォームする際にも標準的な間取りにして、流通しやすいようにしています。

 一方、日本ではテレビ番組でよく紹介されるように、その時の家族構成やライフスタイルに合わせてカスタマイズし過ぎた家を作るため、流通価値がなくなってしまうのです。

 確かに、住宅についてはあまりにデザインに凝ってしまうと流動性が極端に低くなってしまいます。誰にでも受け入れられそうなスタンダードなデザインがいいのかもしれません。

 

part5に続く