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はたらく投資家

サラリーマン生活に疲れきっている投資家が奮闘する日記(ポロリはないよ)

持ち家は資産価値ゼロという面白い記事があったpart5

考えたこと

part4からの続き 

 

 ――日本では、これから人口が減少していくなかで住宅は供給過剰になっていきますね。

上念 野村総合研究所の計算によると、2040年に空き家率が40%になるそうです。空き家には登録制度がないので正確な数字は把握できませんが、いろいろなサンプル調査から割り出すと現在の空き家率は全国平均13%で、都心のワンルームマンションでは空室率が28%に達しています

詳しくは知りませんがそのぐらいになるんですかね?これからマンションの価格が下落しそうであることはわかりますね。

 

――それでも、オリンピック景気を煽って東京の臨海地区ではマンションの建設ラッシュが続いています。オリンピック後に約6000戸の選手村が民間に分譲されますが、これが滞るようだと、一気に市況が悪化するのではないでしょうか。

上念 港南、芝浦から築地、勝どき、晴海、豊洲、月島、辰巳、東雲あたりにかけてのベルト地帯には、タワーマンションが増えてマンションバブルが起きています。将来的にこれは大きな爆弾になると思います。オリンピック後に市況が悪化すれば、マンションバブルが崩壊し、このエリアは全滅してブラックホールになる可能性もあります。

 確かに城東地区は再開発が進んでおり、タワマンが大量に建設されています。オリンピック後の市況の悪化は避けられないかもしれません。

 

 

――こうした供給過剰に対して、国土交通省は需給バランスを調整する政策を打たないのですか。

上念 国交省は、住宅メーカーと不動産会社に新築物件をどんどんつくらせて儲けさせてきました。この方針は変わらないでしょう。ただ、市場メカニズムが働いて、新築が売れなくなると、住宅メーカーはリフォームメーカーに転業するのではないでしょうか。「日経新聞」の記事によると、1969年以降、住宅に対する累計投資額と現在の資産価値を引くと500兆円あるそうです。500兆円の資産が失われ、住宅業者の懐に入ったわけで、まったくの無駄です。日本の住宅は単なる消費財になっています。

 

 

 

――家を買うことが損だとわかっていても、借家住まいでは不安だから、どうしても家が欲しいという人は多いでしょう。どうすればよいのですか。

上念 40坪程度の土地を親から相続するとか、田舎なので土地が二束三文で手に入るとか、あらかじめ貸家として建てて、家賃で建設費用の半額ぐらいを補填できるといった前提があるなら検討してもいいです。その前提で家を建てるなら選択肢はひとつ。「カーサキューブ」の注文住宅をオススメします。私の好みかもしれませんが、オシャレで防犯性にも優れ、低コスト。なんと、1400万~1900万円台で建てられます。『家なんて200%買ってはいけない!』の著者である私が勧めるのは矛盾しているかもしれませんが、どうしても家が欲しいのならカーサキューブしかないですね。

 ちゃっかり宣伝が入っていますが、家(建物)の価格だけであればいうほど高くはない住宅。問題は土地が高いことにあります。

 

 

 

総括

◇売却前提=賃貸が良い

上念氏は、いままでも家の価格は値下がりしていたし、これからも家の価格は値下がりしていくから買わないほうがいいよ、ということを言っています。その理屈はある一面で見た場合は正しいものでしょう。その一面とは最終的に自宅を売却する場合です。自宅を売却することを前提に買うのであれば最初から賃貸のほうがいいと思います。修繕や管理など何もしていないのに住んでいるだけで住宅の価格が上がることなんて市況が良好の時以外、ほぼないといってもいいでしょう。何もしないのに自分の資産が増えていくなんて、虫が良すぎます。

 

◇保有前提=自己保有が良い

ただし、自宅を売却するものではなく生涯住むために買う場合は話が違うでしょう。同じ間取りの住宅に住むのでも、賃貸よりも自己所有のほうが毎月支払う金額は少なくて済むはずです。また、古くなって建て替えた場合も土地の価格がかからないため割安に建て替えができます。 最終的には自分の子供に相続することにより次世代に残すこともできます。次世代はそのまま使うか、建て替えて使うか、あるいは賃貸に出すか売却するか、いろいろな選択肢を持つこともできます(手続き的には多少面倒なこともあるかもしれませんが)。

 

では今日はここらへんで。