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はたらく投資家

サラリーマン生活に疲れきっている投資家が奮闘する日記(ポロリはないよ)

不動産投資する際に見なければならないポイント(マンション投資の目線)

考えたこと

こんばんは。

 

不動産投資に興味ある方居ますかね。

私は仕事で取り扱っているんですが、いい物件というのはなかなか少ないものです。

皆さんに不動産投資(区分所有のマンション)の見るべきポイントをお伝えしましょう。

 


 

①今現在の賃料がずっと続くという仮定はやめたほうがいい。

いくら修繕等をやっていたとしても経年劣化により年1%程度賃料を下落させていくといわれています。もちろん、賃料を改定しないという選択肢もありますが、賃料を徐々に下げていかなければ入居希望者がみつからない可能性があります。また、そもそも不動産会社の作成する販売図面上での賃料設定が高い場合があります。そうすると、かったあとに賃料を下げなければならなくなり、結局は当初想定していた利回りが確保できなかったなんて話にもなりかねません。付近の賃料相場についてはよく見ておきましょう。

 

②ずっと満室で稼働するという前提はやめたほうがいい

入居者の転勤などにより、急に部屋が空くリスクは考慮したほうがいいです。相手からすぐ埋まればよいのですが、3月などのシーズンでないと入居者が見つからない可能性があります。賃料を近辺の同種物件の賃料と同じぐらいに設定した物件であれば、空室率は90%程度と仮定するのがいいでしょう。

 

③大規模修繕費用の積立等はされているか

マンション等は大体10年に1度のペースで大規模修繕を行います。足場を組んでの壁の色の塗り替えや外壁の補修、設備の補修などですね。その際に、大規模修繕を行うためにマンションの管理組合がまとめて、マンションの所有者から毎月支払を受け、そのお金を積み立てている場合と、全く積立てていない場合があります。積み立てていない場合、大規模修繕する際に一括で100万・200万の費用が飛んでいきます。勝った直後にいきなり大規模修繕だ!と言われたらびっくりしますよね。また、支出する金額が100万円という大金なので、所有者が支払いを断り、大規模修繕が行われない場合があります。そうすると築年数のわりに汚いマンションになってしまい、入居者が集まらなくなってしまいます。マンションの修繕履歴や修繕積立の状況はしっかりチェックしておきましょう。

 

④その他・雑感

人口動態やどのような層(単身者層・ファミリー層)に人気のある地域かなど、いろいろ調べるべき点はありますが、とりあえず全て共通して重要なのはこのぐらいでしょうか。付近の住民の入れ替わりがある月(例えば3月)が極端に集中している場合、そのシーズンを逃すと一年間入居者が入らないなんてこともあります。ローン返済だけが続いて自分の給料から返済しなければならないなんてことも起こりかねません。不動産投資は焦らず、物件を見る目を鍛えてからやるようにしましょう。大変なことになってからでは遅いですからね。