はたらく投資家

サラリーマン生活に疲れきっている投資家が奮闘する日記(ポロリはないよ)

分譲マンションを相続した場合どうすればよい? 税法から考える処理方法

おはようございます。

 

お盆休み中の方、あるいはお盆休みが終わった方半々ぐらいでしょうか。

 

お盆休み中には実家に帰省された方も多いのではないでしょうか。私も帰省してきました。分譲マンションの一角に住んでいるわけです。すると、最終的に親の相続の際には法定相続人の誰かが引き継ぐかあるいは相続放棄をするか決めなければなりません。

 

その時のことは今のうちから考えていたほうが良いと思うので、取り急ぎ一番の問題になりそうな実家の不動産の処理方法について考えていきたいと思います。

 

相続するかしないか

相続しない場合については、すべての財産と負債を放棄するという相続放棄の手続きを取らなければなりません。この手続きは原則的には、被相続人の死亡時から3か月以内に行わなければならないため、相続するかしないかについては早めに決める必要があるでしょう。親が亡くなった場合についてはかなりばたばたすると思うので、事前に決めておくのが一番だと思います。

 

相続する場合

相続する場合、基本的には3パターンの実家の使い道があるでしょう。

◇相続して自宅とする場合

相続して売却する場合

相続して賃貸する場合

どのパターンが自分にとって最適なのかを考える必要があります。なお、本稿では、親の配偶者、つまり両親のどちらか一方はなくなっていることを前提として記述します。また、兄弟がいると問題がやや複雑になるので、親の子供は一人だけということを仮定します。

 

共通して行わなければならないこと

・家のローンが残っていたらローンを自分のローンに変更する手続き(債務引受)の手続きを行う

・相続財産すべての評価額から債務・葬儀費用・基礎控除額をマイナスした課税遺産総額を算定する

・課税遺産総額×税率-控除額にて相続税額を算定する

・相続税を納付する

 

相続して自宅とする場合

これは話が単純ですね。自宅を引き取って自分で使用するだけなので、共通して行わなければならないことをこなしていればそれで充分です。

 

相続して売却する場合

共通して行わなければならないことの他に、売却するので税金としては、譲渡税が絡んできます。譲渡税は不動産の保有期間が(譲渡した年の1月1日時点で)5年以下だった場合と(譲渡した年の1月1日時点で)5年超だった場合で税率が約2倍変わります。5年以下の場合約40%、5年超の場合約20%の税率となります。相続で手に入れるとすると、親が取得した日から5年超か否かが問われるため、大体5年超の20%の税率になるでしょう。

 

すると、譲渡税は、

(売買金額-償却後の取得費-譲渡費用)×20%

 

となります。

ここで取得費とは、仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、取得から使用するまでの借入金の利子、測量費、造成費など、取得時に直接発生した費用のことで、取得費は年数が経過するごとに償却をしていかなければなりません。償却後の取得費は以下の通りとなります。

 

償却後の取得費=取得費-(取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数)となります。

 

償却率は以下の表のとおりです。

 

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譲渡費用とは、仲介手数料、登記費用、印紙税等、売買にかかる費用のことです。

 

もう一度確認しておきますが、

譲渡税は、(売買金額-償却後の取得費-譲渡費用)×20%となるので、売却する際の参考にしましょう。

 

相続して賃貸する場合

賃貸にはそれなりの知識が必要です。延滞・苦情・修繕等日々様々な問題が発生してくる可能性もあるので、普通に働いている方は潔く売却してしまったほうが良いのではないかと思います。

賃料収入は相続した物件付近の相場をインターネットなどで調べてみましょう。

また、かかる費用の目安としては、

 

固定資産税+都市計画税+火災保険料+修繕費+管理費です。

 

固定資産税と都市計画税は毎年贈られてくる課税明細表を見ればわかります。

火災保険は入っている火災保険の料金ですね。

修繕費・管理費は分譲マンションなら毎月支払う金額のことです。

 

ただし、悩み事が増えてしまうため、あまりお勧めはできません。

 

私の実家の分譲マンションについて

鉄筋コンクリート造の実家の建物を築40年で売り出した場合、売却価格が1,500万円、取得費が大体2,300万円、譲渡経費が100万円だとしましょう(大体このぐらいだと思われます)。

その場合、

1,500-(2,300-(2,300×0.9×0.015×40)-100)=542万円(課税所得)

542×20%=109万円が支払わなければならない譲渡税といえるでしょう。

 

したがって、1,500万円-譲渡経費100万円-譲渡税109万円=1,291万円

が手元に残るお金だといえるでしょう。

 

なお、簡便的に取得費を建物だけに配分したものであり、実際的にはもう少し安くなるはずです。

 

では今日はここらへんで。