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はたらく投資家

サラリーマン生活に疲れきっている投資家が奮闘する日記(ポロリはないよ)

賃貸物件の賃料推移を概算してみる

考えたこと

賃貸物件の賃料は立地条件によって変わります。そして立地条件が良くなればよくなるほど、土地の価格は上昇します。

したがって、賃貸物件の賃料は土地の価格と相関があるといえるでしょう。

 

今日は、東京の土地の価格推移、人口推移、世帯推移から将来の賃料相場がどうなるか考えていきましょう。

 

 

少し見づらいのですが、統計データを引っ張りまわしてきました。

 

そのままでは使えないデータがあったので、統計データを多少修正しました。修正の内容について簡単にいうと、将来の人口と世帯推移のデータにて、平成27年度のデータが現時点で確定しているにもかかわらず、予測に基づいたものであったため、それを修正したのと、将来の予測データも修正した割合に基づいて若干の変更を加えました。詳しくは省略したします。

 

人口数・世帯数・土地の価格の調査には、以下のサイトを利用しました。

 

 

www.tochidai.info

 

www.toukei.metro.tokyo.jp

 

 

 

まずは、全体感を見ていきましょう。小さくて見づらくなっていると思うのですがご容赦ください。

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1995年からの人口と世帯収支の推移をまとめました。

 

人口は1995年からとどまることなく増加し続け、2020年にピークを迎え、それ以降は減少していくようです。一方で、世帯数は2035年になっても増加し続けていますね。土地の価格については上がったり下がったりですね。ちなみに、ここでの価格は東京都の公示地価、基準地価の平米あたりの総平均のことを言っています。本来であれば区部のみの公示地価、基準地価の平米当たりの総平均を出すべきだと思うのですが、データ自体がなかったので、東京都のものを使用しています。

 

こちらは2000年からの推移を大きく記載しています。

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こちらは将来の推計を大きくしています。

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人口または世帯数と土地の相関係数も求めました。1995年からだとそこまで相関が認められません。これはバブル崩壊後の土地価格下落により相関が図れていなかったためだと思われます。

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2000年からの相関をみてみると、人口または世帯数と土地の価格とは一定の相関が認められます。

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上記の人口の推計を見る限り、東京の区部の人口は若干の減少はあるものの、さほど変わりません。

・人口は2015年→2035年の間に2.1%減少

・世帯数は2015年→2035年の間に4.2%増加

 

したがって、東京の区部での人口動態による賃料下落の影響はほぼなさそうです。ただし、あくまで東京都の区部の話ですが。

 

東京都の区部以外では人口は区部以上に減少していくはずですから、自分の投資している、あるいは投資しようと思っている物件の所在地について調べてみるといいと思います。

 

大まかな将来の賃料推移が分かってくるはずです。