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財務会計・管理会計・投資意思決定に関する情報を提供

金儲けをしたいのならば不動産投資(賃貸経営)をやれ!・・・というのは間違いです

皆さんお金持ちになりたいですよね。

 

会社員の給料だけでは普通に生活する分には申し分ないけど、贅沢をするにはやはり額が足りない。

 

区分所有マンションの一室を購入して、コツコツ資産を増やして区分所有を売却した利益をもって一棟物件を購入・・・

 

一棟物件の賃料収入で贅沢三昧。

 

・・・なんて、無理ですよ?

 

わかります。

働かなくてもお金が入ってくるって考えただけでドーパミンがドパドパ出てきますよね。

ただ、無理なんです。

 

なぜ不動産投資で金儲けできないのか?

例えば今、都心の賃貸物件の表面利回りの相場(居住用物件)って新築だと物件価格に対して4~5%ぐらいですよね。

 

物件価格:1,800万円

表面利回り:5%

平米数:20㎡

の物件を考えてみましょう

 

年間賃料:1,800万円×5%=90万円

・・・年間に90万円収入があります。

月7万5千円

 

これが10戸あったら900万円お金が入りますね。

月75万円

そうなると結構ほくほくです。

 

ただ、あくまで収入のことだけ考えているのでそのほかに支出がありますよね。

どういう支出があるか考えてみましょう。

・ローン返済

・固定資産税・都市計画税

・修繕費

・管理費

・火災・地震保険料

継続的にかかる支出としてはこんなものでしょうか。

 

ではまずローン返済から考えてみましょう。

・ローン返済

30年ローンだとして、元利均等返済・金利1%だとしましょう。

月間返済額:57,895円

 

 

・固定資産税・都市計画税

これは土地と建物の課税標準×1.4%(固定資産税率)、×0.3%(都市計画税率)なのですが、

場所によっても違うのですが、

建物評価額を㎡あたり180,000円、土地の評価額を㎡1あたり300,000円、土地の持分2㎡だとしましょう。

180,000円×20㎡+300,000円×2㎡=4,200,000円

年間税金:4,200,000円×(1.4%+0.3%)=71,400円

月間税金:71,400÷12=5,950円

 

・修繕費

㎡あたり200円程度が相場です(国土交通省のガイドライン参照)

月間修繕費:200円×20㎡=4,000円

 

・管理費

賃料に対し5%程度が相場です

月間管理料:75,000円×5%=3,750円

 

・保険料

これは保険会社にもよって難しいんですが、大体20㎡のRC物件であれば年間6,000円程度でしょう

月間保険料:6,000÷12=500円

 

月間支出合計

ローン返済:57,895円+固定資産税・都市計画税:5,950円+修繕費:4,000円+管理費:3,750円+保険料:500円=69,095円

 

賃料7万5千円に対し、支出6万9千円程度。

差額6千円(借入金額:1,800万円)。

10戸物件を持ったら6万円(借入金額:1億8千万円)。

 

総額1億8千円の借金をして月6万円、年間72万円ってリターン少なくないですか?

しかも、空室が続くなど不足の事態が生じることもあり年間72万円のリターンが確保されているわけでもありません。

ローン返済するのに貯蓄や給料から捻出しなければならない。そんなことも考えられますよね。

 

不動産投資をする人たちの言い分について考えてみる

・今後物件が値上がりするので・・・

・物件価格がそのままでローンの返済分がプラスになる・・・

→人口減少・オリンピック需要が終わる中でこれから値上がりする物件を本当にみわけられるんですかね?

もしその物件が見分けられるのであれば不動産売買業でもしましょう。そのほうが儲かります。ただ、売買を生業にするのであれば免許が必要ですが・・・

 

 

・地方物件であればもっと利回りのいい物件がある・・・

→地方物件の利回りが高い理由はなんでしょうか?

現時点で空室がある、今後人口減少により空室リスクが高まる、地方特有のリスクがある(雪がかなり降って修繕費が嵩む等)、利回りが高いのには理由があります。利回りが高いということは通常であればそれだけリスクが高いということです。そのリスクを見極めることができますか?

 

物件を見る目が肥えていて、リスクを見極めることができるリサーチ力があれば参入してもいいでしょう。ただ、少なくとも片手間にできるようなものじゃないのは明白ですよね。専業になるぐらいの覚悟と知識がないと不動産投資で儲けるのは難しいのです。

 

 

じゃあどうするべき?

すいません。これには明確には答えられません。

不動産投資は、所得税対策とか相続税対策として利用するのが正解です。

金儲けのためにやるのであればしない正解。

 

土地をもともと持っていたり親から相続した土地があるとか、特殊な理由があるのであれば別ですが、金儲けをするために不動産投資をするのは割に合いません。

事業経営や株式投資の勉強をして実際に自分が経営者になったり、(事業)投資家としてお金を使うほうが割に合ってます。